民法改正に伴う不動産賃貸経営

2017年5月26日に明治時代以来120年ぶりに民法（債権法関係）の改正法案が成立、

2020年4月に施行されることになりました。

賃貸住宅に関連する項目もあり、不動産賃貸経営へ与える影響も少なからず

あるようです。

今回は特に賃貸借に関わる原状回復と連帯保証人、一部滅失等による賃料減額に

関連するものを調べてみました。

改正民法では、賃借人は通常の使用によって生じた傷みや経年劣化（通常損耗）

については原状回復義務を負わないことが明文化されました。

不動産賃貸経営では代表的な紛争類型の原状回復範囲のトラブルですが、

特約がない限り賃借人の原状回復範疇に含まれないことが民法で規定されました。

（通常損耗に限る）

特約があれば賃貸借契約において上記以外の部分について賃借人に原状回復義務を

負わせることは改正後においても可能です。

今後はトラブルにならないように特約部分にしっかりと明記することが大事なようです。

現行法下において、賃貸借の連帯保証人の責任範囲は無限定であります。

改正民法では、連帯保証人の保護の為の規定がなされ、不動産賃貸借契約において

連帯保証人を付けるときは、必ず、契約締結時に極度額（連帯保証人の責任限度額）を

定めなければならないことになりました。

この極度額を定めないで賃貸借契約を締結すると連帯保証条項は無効となります。

しかし極度額の設定に関して国土交通省からも参考資料は出ているものの、

「○○○円まで」「総額家賃の○○か月分」といったものは決まっていません。

金額がハッキリしているので明確で良かったという声もある反面、

金額等を明記することにより連帯保証人になることを躊躇するとの声もあるようです。

その部分で今まで以上に家賃保証の会社の利用が増えるかもしれません。

現在は目的物が一部滅失した場合に賃料の減額請求や解除をすることができるとの

規定でした。

しかし改正民法では、目的物の一部の使用収益をすることができなくなった場合、

賃料の減額又は解除を認めるとともに、賃料の減額は賃借人の請求がなくとも

当然に減額されることとなります。

当然に賃料減額が生じたとして賃料滞納額をめぐってトラブルになる可能性があります。

賃貸借契約書に「一部滅失や使用及び収益ができないことを発見した場合の

通知義務を課す」や「一定の合理的な期間内に修繕した場合には減額されないことを

前提として減額について協議する」などを特約等に明記する方法も考えて

いかなければならないようです。

2020年4月の民法（債権法関係）改正施行はあっという間にやってきます。

賃貸人と賃借人とのトラブルを回避し、良好な不動産賃貸経営ができるように

今からしっかりとした準備をされることをオススメいたします。

弊社でもご相談をお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。