賃貸物件の設備等の不具合による賃料減額

不動産管理会社には1週間に１回はマンションやアパートの設備の不具合の連絡が入ります。「お湯が出ません」「エアコンから温風・冷風が出ない」「電気のスイッチが効かない」「水道栓から水が漏れる」等々。

小さな不具合から大きな不具合までいろいろありますが今回は日常生活に関わる不具合による賃料減額の考え方についてお話ししたいと思います。

令和2年4月に民法611条1項の民法改正により、

賃借物の一部が「滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」においてそれが「賃借人の責めに帰することができない事由」によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、「減額される」との内容に変更されました。

簡単に言うと、生活に支障をきたす設備の不具合があり使用できなかった場合、賃料を減額されるということです。

もちろん賃料減額も『割合』や『免責日数』などガイドラインがあり、それを基に協議を行って決めます。

ガイドラインの一部ですがご紹介します。

～A群～　　【A群に該当する場合】

　　　状況　　　　賃料減額割合　　免責日数

・電気が使えない　　　40％　　　　　2日

・ガスが使えない　　　10％　　　　　3日

・水が使えない　　　　30％　　　　　2日

～B群～　　【A群に該当しない場合】

　　　状況　　　　　　　　　　賃料減額割合　　　　　　　免責日数

・トイレが使えない　　　　　　　　20％　　　　　　　　　　1日

・風呂が使えない　　　　　　　　　10％　　　　　　　　　　3日

・エアコンが作動しない　　　　　5,000円（1ヶ月あたり）　　3日

・テレビ等通信設備が使えない　　　10％　　　　　　　　　　3日

・雨漏りによる利用制限　　　　　　5～50％　　　　　　　　  7日　

『お湯が出ずにお風呂に入れなかった。お風呂が使えなかった4日分の家賃を減額してほしい』との請求を受けた場合。

上記のガイドラインのB群に当てはまるので

月額賃料×賃料減額割合×（使えなかった日数－免責日数）÷月日数

20万円　×　10％　×　（4日－3日）÷　31日　＝　約645円（1日あたり）

が目安となります。

これを基にオーナーと入居者での話し合いとなります。

場合によっては4日分の銭湯代相当額を支払う合意をすることも考えられます。

下記の考慮要素を参考に入居者との協議を行うことも考えられます。

①　使用不能な期間…使えなくなったとき～修繕が完了するまでの期間。

②　使用不能の程度…どの程度不便なのか？

③　使用不能な面積…面積が明らかな場合、家賃を面積按分する。

④　代替手段・代替品の提供…代替手段の提供により通常生活ができるなど。

また国土交通省が公表している『改正民放施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集』なるものがあるので、ご自身の場合に近い事例を参考にされるのも良いでしょう。

そんなブログを書いている今も東京都内は雪が降っています。こんな時に設備の不具合が起きないことを祈っています。